マンションの資産価値を維持する方法|よい管理体制の条件

複数の住民がひとつの建物を共同で所有するマンション住まいは、住民が気持ちよく暮らすために、一定のルールを設ける必要があります。

ゴミの出し方、駐車場や駐輪場の使い方、ペットの可否、共用部分のメンテナンス方法などです。

このようなマンションのルールは管理規約によって定められ、その規約は、区分所有者と呼ばれる住民全員が加入する管理組合でつくられます。

管理業務は管理会社が行っているというマンションもありますが、これは管理会社が管理組合から委託されて管理を行っているというだけで、管理方針を決めるのは住民なのです。

新築マンションの場合は、分譲時に不動産会社によって管理規約が決まっていますが、管理組合の総会決議で区分所有者の4分の3の賛成があれば、変更することが可能です。

管理組合の大きな役目のひとつに、マンションの修繕・維持があります。

どんなに丈夫なマンションも、年数が経てばさまざまな劣化が生じます。

それを放置しておくと、見た目の美しさを損なうだけでなく、マンションの耐久性も衰えていきます。

修繕・維持計画が十分考えられているかどうか。

その管理体制の良し悪しが、マンションの資産性を見極めるポイントの一つといえます。

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資産価値の高いマンションとは

立地

■最寄り駅から近い、交通の便が良い

■しっかりとした地盤の上に建てられ、地震に強い

■一日を通して日当たり・風通しが良い

■近くに公共施設や商業施設が整っている

■敷地がゆったりとして余裕がある

■駐車場が完備されている

構造

■使用部材のグレードが高い

■耐震性が高く、免震装置など最新の設備がある

可変性

■リフォームしやすい構造

管理体制

■日常点検や定期点検がしっかり行われ、長期の修繕計画がある

■清掃や修繕が行き届いており、汚れやサビなどが目につかない

■管理員が常駐している

管理体制いろいろ

管理体制は大きく3つの方法に分けることができますが、所有者(住民)に手間のかからない一括委託管理方法を採用しているマンションが大多数です。

自主管理

住民全員が管理を分担する方法。

管理費は安くなるが、手間や時間がかかり、住民同士のトラブルが発生しやすくなる。

部分委託管理

日常的なメンテナンスや清掃業務など、一部だけ管理会社に委託する方法。

一括委託管理より管理費は少なく済むが、入居者にも管理業務がある。

一括委託管理

管理会社に、管理員の派遣や清掃業務、点検・修繕業務、会計業務など、一括して管理を任せる方法。

管理費は高くなるが、共用部分の管理に入居者が携わる必要がない。

一括委託管理の委託形態には大きく4つの種類があります。

常駐

管理員がマンションに住み込んで業務を行う。

勤務時間は決まっているが、緊急時には24時間対応に当たる。

管理費は最も高い。

通勤(日勤)

管理員が自宅からマンションに通勤し、勤務する。

マンションにより週末や夏季・年末年始の休日の規定が異なる。

巡回

1人の管理員が複数のマンションを定期的に巡回する。

決められた曜日に一定時間だけ窓口を開ける。

機械管理

警備会社と契約し、センサーや通報機を設置する。

緊急時には警備会社のスタッフが対応する。

管理費と修繕積立金は別建てで考える

管理費は日常の管理にかかわる出費のため、入居者から管理会社に毎月支払われるものです。

一方、修繕積立金は10年先20年先のマンションの修繕に備えて、入居者が管理組合を通して積立てるもの。

新築購入時に、一時金として数10万円を集めるマンションも多く、マンションによっては、大規模な修善時には不足分を集めることもあります。

管理費と修繕積立金はまったく別物です。

もし管理会社が管理費の中に修繕積立金を組み入れて表示していれば、その明細を詳しく問いただし、明確に分けて会計業務がされているかチェックする必要があります。

管理費

・管理会社への業務委託費

・契約している清掃会社への業務委託費

・共有部分の清掃費、ゴミ処理費

・共用設備の保守点検費

・エントランス、中庭などの植栽の維持管理費

・共用部分の消耗品費(電球交換、用具代など)

・共用部分の電気代・水道代

・共用部分にかかわる火災保険料や損害保険料など

・事務管理業務費(総会の案内決議事項などの書類作成費、掲示板のお知らせ作成費など)

・管理組合の運営費

修繕積立金

・外壁の改修工事費

・屋根・屋上の改修工事費

・手すりなどのペンキ塗り替え費

・給排水管の取り替え工事費

・受水槽の取替工事費

・地震・台風など転載による被害の修繕費

・集合ポストの取り替え、駐車場・駐輪場の増設など、共有部分の変更

まとめ

住宅を購入すると、そこに永住することもあれば、ライフスタイルの変化により売却することもあります。

どういった場合においても、購入時からの資産価値を維持する方がメリットがあるため、購入する際には、管理体制がしっかりしているかどうか確認し、資産価値が急落しないようにしましょう。

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