マイホームの資金調達と購入可能額の目安|年収別の借入可能額

マイホームを手に入れたいと具体的に考えはじめたら、まず、資金の現状を把握しましょう。

マイホーム資金には自己資金と借入金があります。

自分がいくらの住宅を購入できるかは、現在の預貯金額などの自己資金と、借り入れできる金額を合計するとでてきます。じkお資金には、自分や配偶者の預貯金のほか、マイホーム取得のために取り崩せる有価証券や、祖父母や両親などの身内からの援助や借り入れも加えて構いません。

これら自己資金は頭金や諸費用などの支払いにあてて、自己資金でまかなえない部分は住宅ローンとなります。

住宅ローンは借りたお金と利息を支払うものですから、もともと借りたお金と利息を支払うものですから、もともと借りたお金が少なければ利息も少なくなり、返済総額が少なくて済みます。

借入金額をできるだけ減らすことが、ローン負担を軽くするコツです。

そのためにはできるだけ、購入時に払う頭金の額を多くすること、つまり自己資金を増やすことが効果的です。

しかし、頭金を貯めることばかりに夢中になり、家族の夢のマイホームを取得するタイミングを逃しては、人生の楽しみが減ってしまいます。

自己資金は住宅価格の2~3割程度が目安となります。

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年収別の借入限度額の目安

銀行などの金融機関は、年間の返済額が年収の35~40%の範囲で借入限度額を設定しています。

しかし、この限度額いっぱいで借り入れしてしまうと、金利上昇や病気、親の面倒をみなければいけないくなったなどの不足の自体の際に、返済が厳しくなることが考えられます。

年収 パターン1
金利3%
返済比率40%
パターン2
金利4%
返済比率30%
300万円 2,597万円 1,694万円
400万円 3,463万円 2,259万円
500万円 4,329万円 2,824万円
600万円 5,194万円 3,389万円
700万円 6,060万円 3,954万円
800万円 6,926万円 4,519万円
900万円 7,792万円 5,084万円

自己資金をアップする方法

マイホーム資金を節約するためには自己資金をできるだけ貯めておくのがコツです。

自己資金をアップするには以下のような方法があります。

ヒビの節約でコツコツと貯める

自己資金は毎月コツコツ貯めていくのが確実です。

マイホーム資金のための専用口座をつくり、日々の生活費を節約して余剰金を預金しましょう。

簡単な家計簿をつけることで、電気、水道、ガスの使い方を意識したり、余計な買い物を減らすことができます。

節約することばかりが強迫観念とならないよう、できる範囲での節約を心がけましょう。

財形など給与天引きで貯める

会社員なら、給料やボーナスから自動的に天引きされる財形制度が有利です。

財形積立残高の10倍の額(上限は4,000万円)まで融資が受けられ、元利合計550万円まで利子への課税が免除になるというメリットがあります。

制度がある会社に勤めているならぜひ利用しましょう。

夫婦や親子の共有名義にする

夫婦や親子で資金を出し合うときは、登記するとき共有名義にしないと「贈与」とみなされて贈与税の対象になります。

このとき、出した金額に応じた割合で按分しないと、持ち分に合わない分を贈与した(された)とみなされ、贈与税の対象になってしまいます。

両親や祖父母から資金援助を受ける

肉親間のお金のやりとりでも年間110万円を超えると「贈与」となり贈与税の対象になります。

両親からの贈与なら「相続時精算課税制度」の利用で3,500万円まで非課税に、両親か祖父母からの贈与は一定の条件を満たすことで500万円が非課税となります。

両親や祖父母から借金をする

資金を両親や祖父母から借り入れるときには、贈与とみなされると贈与税がかかってしまいます。

ある程度の金利を設定して借用書をつくり、しっかり毎月返済する実績が必要です。

金利がゼロだったり、返済の実績がないと、贈与とみなされてしまいます。

贈与ではないことを示すため、最寄りの公証人役場で私署証書の認証を受ける方法もあります。

ローンに関わる保険について

住宅ローンを組みにあたって、加入が義務付けられている保険があります。

ローンやマイホームに関わる保険について知っておきましょう。

義務:火災保険

住宅ローンを組む際、加入が義務付けられています。

保険料は、ローンの返済期間分を一括で支払うのが一般的で、金額は保証内容や物件によって変わりますが、年あたり1万円合いからです。

保険料を節約するために、保険金をローンの金額で掛けてしまうと、万が一のときにローンは完済になりますが、同じ住宅を建てるために必要な金額が確保できません。

そこで、建物の自家(年月により評価は下がっていく)で掛けるか、再取得価格(その建物とほぼ同じものを取得できる金額が補償される)かを選択します。

オール電化住宅の場合は保険料が5~20%引きになることがあります。

任意:団体信用保険

団体信用保険(団信)は住宅ローンを組んだ人が死亡したり高度障害になってしまったときに、残ったローンを完済する保険です。

銀行など民間の金融機関でローンを組む場合、ほとんどがこの団信に加入することで融資条件になっており、期間によっては保険料が金利に組み込まれている場合もあります。

加入義務がなくとも、残された家族の住まいを保障し、一般の生命保険よりも保険料が割安なこともあるので、加入しておくことをおすすめします。

保険料は掛け捨てで、所得控除の対象にはなりません。

また、ローン返済開始後の加入はできません。

加入の際は、保険料のムダをなくすために、現在加入している生命保険と保障がかぶる部分にについては見直しをしましょう。

任意:家財保険と地震保険

火災保険では家財の保証がつかないため、「家財=家具や有価証券など」の保証を付けたい場合は、家財保険をプラスします。

また、最近では地震保険に加入刷る人も増えています。

地震が原因で火災がおきた場合、通常の火災保険では保証されません。

任意:ローン保証

ローン保証は万が一ローンが払えなくなってしまった場合に、代わりに信用保証会社がローンを一括して支払うという制度です。

民間の金融機関でローンを組む際には、加入が融資条件に鳴っている事が少なくありません。

金融機関に依っては、保険料が金利に組み込まれていることもあります。

ただし、この保証でローンがなくなるわけではありません。

信用保証会社は銀行からローンを譲り受け、滞納者に請求するのです。

自己資金2割が無理ならマイホームはあきらめる

自己資金ゼロでもOKなどという不動産広告を見かけることがありますが、基本的には、自己資金無しで家を建てることを考えてはいけません。

目安としては最低2割、できれば3割は確保しておきたいものです。

厳しいようですが、自己資金が2割に満たない人は、現時点ではマイホームはあきらめたほうがいいでしょう。

2割程度の自己資金がたまるまでは、まだマイホームの取得時期ではないと考えます。

借入金については、借り入れする人の収入で限度額が決まります。

上限は年収に占める年間のローンの返済比率が、およそ30%程度のところと考えておきましょう。

しかし、この借入限度額をめいっぱいカリラ荒れる人はあまりいません。

夫婦二人が共稼ぎの家庭、将来教育費のかかる子どもが複数いる家庭、両親が不要に入っている家庭など、それぞれの事情を考えると、住居費として使える金額は家庭によって違うのがわかります。

これらが同じローンでよいはずがないのですが、営業マンの口車に乗って、無理な資金計画をしてしまう人が多数います。

自分の場合はどうなのか、厳しい自己審査が必要です。

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