たくさんある住宅ローンの種類|民間ローン・フラット35・財形住宅融資の違い

住宅ローンには、民間融資とフラット35や会社員のための財形融資などの公的融資があります。
民間融資は都市銀行、地方銀行、信託銀行、信用金庫、信用組合、ろうきん、JA、生命保険会社、ネットバンク、ファイナンス会社などで扱っており、金利や審査基準はそれぞれのローン商品によって異なります。
フラット35は、民間の金融機関ンと住宅金融支援機構が提携して利用できる長期固定金利の住宅ローンです。
財形融資は財形貯蓄をしている会社員を対象にしたローンです。
ほかにも、各自治体で用意している自治体融資などがあります。
これは、その自治体に暮らす人のためのものなので、住みたい地域に制度があるか調べてみてもいいでしょう。

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民間ローン

利用できる人
■安定した収入がある。
■団体信用生命保険に加入できる
■申し込み年齢内である(ローンにより異なる。申し込み時20歳~60歳、完済時75歳または80歳未満という条件が多い)
■その他、金融機関ごとの審査条件をクリアしている。

特徴
■様々な金融機関がそれぞれローンを用意しており、種類は多種多様
■融資限度額は、金融機関によって異なる。年収基準と個人審査がある

メリット
■手続きが簡単。
■審査が早い
■融資額が多い
■借り換えが可能

デメリット
■金利が高い

フラット35

利用できる人
■70歳未満で安定した収入がある
■日本国籍を有する(または永住許可などを受けている外国人)
■毎月返済額の4倍以上の月収がある
■すべてのローンを合算した年間返済金額の、年収に占める割合が一定以内

特徴
■金利は金融機関により異なる
■契約時の金利のまま最長35年まで借り入れ可能
■適用される金利は審査時ではなく、融資実行時(抵当権設定後)のもの
■返済期間20年以下と21年以上では金利が異なる(20年以下の方が低い)
■「買取型」「保証型」がある
■物件に対する審査が厳しい
■融資限度額は、購入価格の100%かつ8,000万円以内

メリット
■ローン保険料、繰り越し返済手数料が不要
■保証型は扱っている金融機関が少ないが借り換えにも利用可能。

デメリット
■土地のみの取得には利用できない
■団体信用生命保険料が別途必要(加入が義務付けられていないため自分で別途加入)
■審査に通常1か月以上時間がかかる

財形住宅融資

利用できる人
■70歳未満である
■財形貯蓄を1年以上継続をしている
■財形貯蓄の残高が50万円以上である
■勤務先から住宅手当、利子補給、社内融資などの援助が受けられる
■毎月返済額の4倍以上の月収がある。

特徴
■勤務先を通して
・物件の審査は事業主により異なる
・収入基準は事業主が判断
・融資限度額は、4,000万円(財形貯蓄残高の10倍以内で、購入金額の80%まで、かつ4,000万円)

■公庫を通して
・申し込み先は住宅金融支援機構や共済組合となる
・物件の審査はフラット35に準ずる
・収入基準は毎月の返済額の4倍以上の月収
・融資限度額は、4,000万円(財形貯蓄残高の10倍以内で、購入金額の80%まで、かつ4,000万円)

メリット
・利子補給、住宅手当の支給など負担軽減措置がある

デメリット
退職した場合、原則として一括繰り上げ返済

フラット35のしくみ

フラット35は、ローンを「証券化」することで、ローン保証料を不要とする融資です。
フラット35では、金融機関はローンの契約を住宅金融支援機構に譲渡します。
住宅金融支援機構はそれをまとめて、「MBS」という運用商品として投資家に販売、投資家が受け取る利息はローンを借りている人の支払う利息の一部を充当します。
金融機関にはノーリスクのため、ローン保証料が不要になるのです。

フラット35Sに適合すれば、メリット大

取得するマイホームが、通常のフラット35の技術水準にプラスして、省エネ性、耐震性、バリアフリー性、耐久性、可変性などで基準委適合する「優良住宅」の場合、当初10年間の金利に0.3%の優遇が受けられるのが、「フラット35S」(優良住宅取得支援制度)です。
年度ごとに定員があり、募集期間が決められているので、住宅金融支援機構のホームページをマメにチェックしましょう。
優良住宅は民間ローンでも、0.04~0.4%程度の優遇が受けられることがあります。

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