ローンの金利タイプを選択するポイント|固定金利型・変動金利型・固定金利選択型の特徴

住宅ローンを選ぶポイントは金利です。
ローンの支払いは長期になりますから、少しの金利の差が、長い目で見ると大きな違いになります。
住宅ローンの金利には、ローン期間中は金利が変わらない「固定金利」と、金利が変わる「変動金利」、当初数年間は女帝でそのあとは、固定か変動かを選べる「固定金利選択型」があります。
それぞれにメリット、デメリットがあります。
金利タイプごとの特徴をよく理解して、自分にあったローンを選びましょう。

見積もりは必ず数社に頼み、さらに勤め先の会社の提携ローン、不動産会社が勧める提携ローン、銀行窓口やインターネットでのキャンペーン金利など、面倒がらずマメに情報を集め、比較しましょう。

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金利タイプの種類と選ぶポイント

固定金利型

特徴
■全期間固定のタイプと段階金利型固定のタイプがある。
■金利は、最初に決めた金利がローンの期間中ずっと適用される。
■返済額は、固定されている。

メリット
■計画的に返済できる
■金利が上昇しても返済額が上がらない

デメリット
■変動金利より金利が高い
■将来金利が下がっても恩恵はない

こんなときに選ぶ
■現在の金利が低水準
■将来の金利上昇が考えられる
■将来の収入ダウンが考えられる

変動金利型

特徴
■適用金利の上限を設けた上限金利設定型、預金残高が増えると金利が下がる預金連動型がある。
■金利は、年2回、プライムレートの水準に応じて変動。
■返済額は5年ごとに見直される

メリット
■固定金利より当初金利が低い
■将来金利が下がれば恩恵がある

デメリット
■返済額は増える場合、元の返済額の1.25倍を超えないように調整されるため、金利上昇時には未払い利息が発生するおそれがある

こんなときに選ぶ
■将来の金利低下が期待できる
■将来の収入アップが期待できる

固定金利選択型

特徴
■当初の一定期間(3年、5年、10年などで設定できる)は固定金利、その後は、固定金利か変動金利かのどちらかを選択できる。
■返済額は、当初の一定期間は変わらない。選択以降はその金利型に準ずる

メリット
■一般的に固定金利期間が短いほど金利が低くなる
■将来金利が下がれば恩恵がある

デメリット
■固定期間終了時に金利が上昇していると、急に金利が高くなることもあり、返済計画に狂いが生じることがある。
■金利タイプ変更時に、手数料が生じる

こんなときに選ぶ
■現在の金利が低水準
■将来の収入アップが期待できる

手持ちの現金が余りそうなら頭金に充当を

資金は余裕を以て用意しておくと、物件の引渡し時に、数十万円以上のキャッシュが手元に残ることがあります。

ローン返済のために使おうと決めているお金なら、将来の繰り上げ返済のために、キープしておくよりも、購入時の頭金をアップさせることをおすすめします。

繰り上げ返済の場合は、返済までの期間の利息の負担がありますし、1会のつき数万円程度の手数料がかかってしまいます。

しかし、頭金に充当する方法だと、契約書を書き直す手間はありますが、たとえば金利3%、30年ローンの場合、3,000万円ローンを2,900万円に減らせば、50万円以上の支払い利息が節約になります。

金利は随時、再計算してみる

キャンペーンなどの優遇金利を検討している場合、当初数年間の優遇幅が大きい場合と、全期間が同一優遇金利になる場合との2つのタイプがあります。

一般に安心なのは後者ですが、借りる前に必ずそう支払い額を計算してみてください。

また、ローンの借入金利が確定する時期にも留意しましょう。

ほとんどのローンは融資実行時(資金受け取り時)の金利で確定します。(財形住宅融資は申し込み時点)

変動金利は申し込んだときと金利が変わっていますので、ローンが決定したら、再度計算をしてみましょう。

変動金利は未払い利息に注意!

変動金利ローンで必ず理解しておきたいのは、金利上昇のリスクです。
変動金利型の返済は、利息と元金の両方を支払い、半年ごとに利息の割合が増加し、毎月の支払いが利息分だけとなることも考えられます。
さらに利息の額が返済額を上回ると、未払い利息が発生します。
いくら返済しても、元金が全く減らないという事態に陥るのです。
こうなると少しでも多く返済してローンを減らしたいところですが、ここで、変動金利の「返済金額の見直しが5年ごとで、最大上昇はもとの支払いの1.25倍まで」というルールがネックになります。
たとえ、1.25倍の上限いっぱいまで返済金額を増額できても、金利上昇がそれを上回っていれば、元金の返済がされません。
変動金利の場合は、金利が上昇局面になったと感じたら、固定金利への変更を検討しましょう。

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