借地でマイホームを建てるには|メリット・デメリットを比較

土地の権利には、所有権と借地権があります。

所有権のある土地はとは、自分自身が購入なり、相続なり保有している土地のことです。

借地権の土地は、他に所有者がいて、その所有者に地代を払って土地を利用する権利を得るものです。

借地権には、「賃借権」と「地上権」があり、賃借権はさらに分類されます。

もっとも多い借地の形態は賃借権の「定期借地権」です。

借地権を利用すれば、土地を購入しなくても家を建てることができます。

初期費用は土地の購入相場価格の1~3割で初期費用を安く抑えたい人には、魅力的な方法です。
ただし、契約に従い、地主に毎月の地代を支払う必要があります。
また、契約満了時には、家を壊して更地にした土地を返還しなければいけない借地権もあります。

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所有権と借地権の費用比較

初期費用

所有権の場合は、初期費用として土地の価格を用意する必要があります。

一方、借地権の場合は、「保証金」または「権利金」として土地価格の1~3割程度支払う必要があります。

「保証金」の場合は、契約が満了すれば返還されますが、「権利金」の場合は、返還されないため注意が必要です、

取得後の費用

所有権の場合は、毎年「固定資産税」、「都市計画税」を支払う必要があります。
一方、借地権の場合は、毎月地代として一般的には土地価格の1.5~2%を支払う必要があります。

借地権の種類

地上権

特徴
■土地を専用に使用する権利。物権(所有権)扱い。土地買取可。マンションに多い。
■初期費用は土地価格の5割程度で地上権を購入する。
■転売可能(地上権登記をすれば地主の意思は関係ない)
■土地評価額の5割が相続税対象
■土地に担保能力がある。

賃借権

■賃料を支払って土地を借りる権利。債権扱い。土地買取不可。一戸建て住宅に多い。
■初期費用は、土地価格の1~3割の保証金。
■転売可能(地主の承諾または裁判所の許可が必要)
■相続税対象とはならない
■土地に担保能力はない

定期借地権

一般定期借地権

期限が満了になったら更地にして地主に返還します。
現在最も一般的な形態です。

■存続期間
50年以上(100年まであり)
■契約の更新
不可(合意による再契約は可能)
■途中解約
原則可能(契約書に特約として記載する)
■契約方法
公正証書などの書面
■土地の買取
原則不可だが地主が売却を望んでいる場合は可能なこともある。
供給公社など公的機関が分譲している定期借地権付き宅地では、一定期間を経過したあとに買取できる制度を導入しているところもある。

建物譲渡特約付き借地権

期限が満了になったら建物付きで地主に返還する。
建物は地主が買い取ってくれるという特約が付く。
■存続期間
30年以上
■契約の更新
不可(建物の賃貸契約は可)
■途中解約
原則可能(契約書に特約として記載する)
■契約方法
制限なし
■土地の買取
一般定期借地権と同様

普通借地権

期限が満了しても借地人が望む限り自動的に契約が更新される。
契約終了時に建物の買取を地主に請求できる。

■存続期間
30年以上
■契約の更新
可能。一回目の更新は20年契約。その後は10年ごとに更新
■途中解約
原則可能(契約書に特約として記載する)
■契約方法
制限なし
■土地の買取
可能

マンションの借地権

マンションの売買に、土地は関係ないと思われるかもしれません。
ですが、マンションにも、エントランスやエレベーター部分などマンション内の敷地を利用するための「借地利用権」が発生します。
この敷地利用権はマンションを購入することで同時に取得することになりますので、建物の登記申請の際に「敷地権」として一緒に申請しておきましょう。
一緒に登記することで土地と建物の登記簿謄本を一本化でき、売買するときに建物の移転登記だけで済むので便利です。
なお、敷地権にも所有権と借地権があります。
所有権の場合は、マンションの部屋と一緒に自由に売却できますが、借地権の場合は敷地の所有者に通知するか、承諾を受ける必要があります。

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