要チェック!不動産情報の見方と広告の注意点|マイホーム選びの基本

キャッチコピー、間取り、価格、駅からの距離などにどうしても目がいってしまう不動産広告。

しかし、小さな文字で書かれた物件概要こそ慎重に目を通さなければなりません。

物件概要には、「その土地は自分のものになるのか」といった敷地の権利関係や「その建物はどこまで大きく増改築できるのか」といった建ぺい率、容積率など、将来摂家に関わる重要な情報が記載されています。

また、不動産広告には、独特の表示方法があります。

たとえば新築物件は、所在地の表示が通常の住居表記とは異なる場合があります。

住居表示は建物ができたあとに、その建物に対してつけられるものなので、物件がない状態では、登記上の表記を余地入ることになるのです。

それぞれの項目の意味と見方をよく理解して、正確に広告を読み取れるようにしましょう。

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不動産広告のチェックポイント

広告主の情報

称号、所在地、免許番号、加盟団体などを確認する。

免許証番号は不動産業者の信頼度の目安になる。

建築確認番号

建売り住宅、新築マンションには必ずあるもの。

建築確認番号のない物件は法律により広告を出してはいけないことになっています。

取引形態

売主、代理、媒介(仲介)がある。

売主なら仲介手数料は不要。

物件の所在地

所在地の表示は、地番と住居表示がある。

地番とは登記上の表記で、「○番地○」となり、一般的な住居表示「○丁目○番地○号」とは異なるもの。

地番と住居表示は一致するものではないので、地番を見て現地に出向いても違う場所ということもある。

敷地面積

登記簿面積と実測面積が異なる場合があるので、どちらが記載されているか確認する。

売買対象の土地の一部に指導が含まれている場合は、私道負担の明記が義務となっている。

建築面積

建築面積には壁芯面積と内法面積がある。

壁芯面積は壁の厚みの中心から測った面積。

内包面積は壁の室内面から測った面積。

通常、不動産広告では壁芯面積で表示されるが、実際の部屋の面積は内法面積なので、表示よりもやや小さくなる。

権利

所有権、普通借地権、定期借地権があり、同じ土地なら所有権よりも借地権のほうが安くなる。

地目

宅地や農地など土地の用途の分類。

家を建てる場合は、「宅地」が理想的だが、地方などでは、登記上の地目が「山林」や「畑」の場所に住宅がある場合もある。

地目の変更には地目変更登記が必要。

都市計画

市街化調整区域では原則的に家を建てられない。

用途地域

建築できる建物の種類を定めたもの。

用途地域ごとに建ぺい率と容積率が定められている。

建ぺい率

土地面積に対する建築面積の割合を制限する数値

容積率

土地面積に対する建物の延床面積の割合を制限する数値

接面道路

建物を建てる土地と道路の接し方。

道路幅、接道間口、公道か私道かなどの接し方によって、建築制限などがある。

設備

ガスや上下水道などその土地または建物に供給されている設備の種類。

広告の情報だけを信用せず、しっかり現地で確認を

写真が豊富な大判のカラー広告は、新築マンションなどに多く見られます。

魅力的なキャッチコピーが並び、CGでつくられた完成予想図に心惹かれるでしょう。

ですが、なかには事実とは多少異なるものもあります。

第一印象で盛り上がってしまうのは禁物です。

広告に載っていることと事実が著しく違っていたり、誤解を与えるような表記のあるものは、不正広告や誇大広告として法律で禁じられています。

不動産業界ではこの法律に基づいて「してはいけない表示」と「しなければならない表示」を定めています。

してはいけない表示

根拠のない言葉や実際よりも優良であると誤解を与える言葉、実際の価格と安くした価格を同時に表示する二重価格表示は原則として表示できません。

ただし、具体的かつ客観的事実に基づくデータなどで証明出来る場合は使用できるケースもあります。

・絶対
・二度とない
・抜群
・日本一
・完璧
・激安
・今だけ30%OFF

しなければならない表示

以下のような条件の物件は、必ずそれを明示するよう義務づけられています。

・マンションの場合は階数、管理費、修繕積立金
・中古物件の場合は築年数
・市街化調整区域にある土地
・接道義務を満たしていない土地つき住宅
・セットバックが必要な物件
・古家が建っている土地
・高圧電線下の物件

広告に騙されないためのチェックポイント

方位

広告の方位が合っているとは限らない。

現地で確認をする。

マンションの部屋の広さ

マンションんの畳サイズは176×85cmが多い。

一戸建ての180×90cmよりも小さいので、同じ畳数でも面積が狭い。

また工法によっては柱や梁が室内に出っ張るので、その分狭く感じる可能性がある。

徒歩時間

「1分=80m」として算出しているが、これはだいたい成人男性の歩くスピード。

また、坂道などは考慮されていない。

地域の学校や公園、スーパーまでの距離は、子どもや女性が歩くと所要時間がずいぶん変わる。

キャッチコピー

物件の一番のアピールポイントが書いてある。

「駅近!」、「閑静な住宅地」などは、実際、駅までの道が舗装されていなかったり、ただの古い街並みだったりすることがある。

総戸数・販売戸数

総戸数が多いマンションは安心感があり人気だが、実際にはあまり売れていなかったり、投資目的で購入する家主が多いことがあり得る。

投資目的のマンションだと賃貸契約者が多くなるため、住民同士のコミュニケーションがとりにくく、地域との関係がうまくいかないこともよくあります。

総戸数が少ない物件は高級感をアピールするものもあるが、立地が不便なものも多い。

駐車場

数や月々の賃料だけでなく、部屋からの距離や駐車方式を確認する。

機械式の場合、出すのに10分近くかかることあるので注意。

完成予想図

しらすとやCGによってきれいに描かれているものがほとんど。

実際は、周りが古いビルや住宅だったり、玄関までのアプローチのイメージや植栽が違っていたりすることもある。

地域名を目立たせる

たとえば「本郷」とつけば東京大学のある文京地区、「葉山」とつけばオシャレなイメージがあるが、通りを一つ超えるだけで印象がガラリと変わる場合もあるので要注意。

地元の人からみると「なぜここが?」と思うような場所のこともある。

まとめ

「希少!掘り出し物件」といった根拠のない広告表記をする業者が、こんなキャッチコピーで営業しているようなら、すぐにでも別の業者を探した方がいいでしょう。

どんなに気の合う営業マンでも、次にだまされるのはあなたかもしれません

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