中古マンションをお得に購入する際に重要な9つのポイント|おすすめ手法

日本人は新築志向が強いと言われていますが、最近は中古マンションを選ぶ人も増えています。
それは、マンションも歴史を重ねて良質なストックが増え、選択の幅が広がってきたからです。

また、中古マンションは購入後、自分の好きなようにカスタマイズして住むというニーズにも適しており、 特に立地にこだわりたい場合は、新築よりも中古の方が、予算にあった物件に出会いやすい利点があります。

ここでは、中古マンションの買い方・見極め方について解説していきます。

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希望するエリアの相場を知る

家探しの第一歩は、チラシやインターネットの不動産情報サイトを通して、希望するエリアにどんな物件があるのか、価格はどのぐらいかなどの市場の概況をつかむことです。

ホームズやスーモを使って探すのもいいのですが、中古マンションの相場比較に特化したサイトを利用するのが最も効率がいい方法です。
例えば、以下のようなサイト。

マンションマーケット

ただし、中古マンションの場合、広告に掲載されている価格はあくまでも「売却希望価格」で、実際に取引される価格とは異なる場合も多いため注意が必要です。

また、物件の条件をネットで比較していると、どの物件がどんな条件かがわからなくなってしまうこともあるので、目ぼしい物件があれば、無料ですのでとりあえず資料請求をしておきましょう。

一方で、自分にはいくらくらいの家が買えるのか、予算の目安も立てなければいけません。
インターネット上には、月々に払えるローン返済額から借入額を試算できるシミュレーションを用意しているサイトもあるので、必ず活用しましょう。

住宅ローンシミュレーションサイト

また、マンションを買うときには、ローンの借り入れ以外に、現金で用意しておかなければならない諸費用が発生することも知っておいてください。

例えば、仲介手数料や、ローンや登記などの手続き費用です。

いわゆる100%ローンや諸費用ローンが利用できるケースもありますが、中古マンション購入の場合、諸費用として購入価格の1割くらいの資金を用意しておく必要があります。

優先順位を整理する

予算や立地、築年数や面積などの定量的な条件もさることながら、新居でどんな暮らしが送りたいか、自分たちにとって、住まいの何が大事で、優先順位が高いのかを家族でよく話し合って明確にしておきましょう。

これからがしっかり固まっていないと、無駄に時間だけが過ぎていき、労力をかけた割には、なかなか希望に合った物件を見つけることはできません。

ポイント

■自分が住みたいエリアにはどんな物件が流通しているのか。
■広さや築年数、立地条件によってどのくらいの価格の幅があるのか。
■新居でどんな暮らしがしたいのか。

中古マンションの広告の見方を知る

不動産会社で見せてもらう物件広告や、インターネット広告、新聞の折込チラシなどに掲載される「物件概要」は、法律や業界が定めたルールに則って書かれています。

どんな項目を表示するか、徒歩時間や面積をどう計算するかが決められているためです。

中古マンション広告の読み方をまとめたので確認してみてください。

駅徒歩○分 徒歩時間は道路距離80m=1分未満は切り上げ、信号の待ち時間は含まない
価格○円 建物専有部分と土地の持ち分の合計価格で、消費税含む
専有面積○m 専有面積は建築基準法に則って、壁などの中心線で囲まれた部分の面積が表示される。
登記面積よりやや大きくなります
バルコニー○m バルコニーは「共有部分」にあたり、専有面積には含まれない
入居時期
○年○月
残代金決済後引き渡しが受けられる時期が記載される
築年月
○年○月
建築された年月
管理費○円 土地が借地権の場合、通常、借地料も含む
修繕積立金○円 建物全体の修繕に備えて管理組合で積み立てるお金
管理方式 管理員が常駐する場合は「常駐」、日中のみの場合「日勤」、複数のkマンションを巡回している場合は「巡回」、いない場合は「自主管理」などと表示させる
敷地の権利形態 借地権、定期借地権の場合もある
リフォーム リフォーム済の物件の場合、その内容と実施時期が表示される
情報登録日 インターネット広告の場合は、情報登録日または直前の更新日と次の更新予定日が表示される
取引形態 仲介、媒介、売主、代理など記載される

中古マンションの広告は、新築の分譲マンションに比べると、情報量は少なめであることが一般的です。
例えば、総戸数や、立地環境を知る手がかりとなる「用途地域」などは必ずしも表示されていないため、気になる物件については、不動産会社に確認してもらいましょう。

現地確認を行う

建設前に販売されることが多い新築に対し、中古マンションは、実際に現地を訪れて、自分の目で見て確かめられます。

この利点を生かさない手はありません!

また、物件チェックの優先順位は「あとから自分で変えることができない部分」と心得ましょう。
例えば、部屋の古びた内装は補修や張替えが可能ですが、窓の位置や大きさ、眺望や採光は変えられません。
何より、立地条件や周辺環境は、マンションの資産価値さえ左右する最重要ポイントです。

さらに中古マンションの場合は、管理状態や管理組合の運営状況にも注意を払いましょう。
立地環境」「建物・設備」「管理・修繕計画」等のチェック項目を記載したので、確認してみてください。

交通の
利便性
最寄り駅までの距離、坂道や信号の状況、歩道の有無など歩きやすさ
最寄り駅の路線・乗り換えの利便性・混雑度
電車やバスの本数、終電時刻
駅前の駐輪場やタクシー乗り場の状況
暮らしの
利便性
近くのスーパー、コンビニ、商店街とその品揃え、営業時間
銀行・郵便局の立地や営業時間、病院やクリニック
教育環境 学区や通学路、塾やスポーツ施設、図書館など
自然環境 近隣の公園、緑地などの状況
騒音・悪臭・日照 近隣の道路や線路の交通量、工場などの有無、近隣の建物との間隔や空き地の状況
安全性 歩道や街頭の整備状況、夜間や休日の人通り
防災 洪水・土砂災害ハザードマップ、地震防災危険度マップ、避難場所
都市計画 敷地とその周辺の用途地域、地区指定、再開発計画など

交通利便性や施設の整備状況は、インターネットでもおおよそ調べることができるので、現地確認する労力を軽減しましょう。

また、住みたい地域が決まっているなら、役所のホームページで、学区や防災情報、再開発などの計画もチェックしてみましょう。
ただ、街の雰囲気や交通量は、実際に足を運んでみなければ分からないことも多いのも事実です。
候補物件が絞れたら、できれば昼と夜、平日と休日に分けて、何度か周辺を歩いてみるといいでしょう。

中古マンションは売り主が居住中の場合も多いので、部屋の中を何度も見られるとは限りませんが、外から見ておきたいポイントもあります。

例えば、植栽の手入れやエントランスの清掃状態から、そのマンションの管理の様子をうかがい知ることができます。
また、外壁に目立つ日々割れやタイルの剥がれはないかも見ておきましょう。

耐震性の目安のひとつは、建築年です。
現行の耐震基準は1981年6月に施行されており、これよりあとに「建築確認」が下りたマンションは「新耐震基準」を満たしているとみなせます。ただ、古くても構造のしっかりしたマンションはあるし、新しくても絶対安心というわけではない。あくまでも、物差しのひとつと考えてください。

購入後にリフォームする予定ならもちろん、そうでなくても、建物の可変性、すなわち手の入れやすさもチェックポイントです。

天井や床が二重構造になっていれば、配管や配線が替えやすく、間取りの改変もスムーズ。また、室内に撤去できない壁があるかどうかも確認しておきましょう。

こうしたことは、設計図や施工図など図面を見なければわからないので、不動産会社に頼んで確認してもらいましょう。

管理規約にも、リフォームに関するルールが定められている場合があります。
例えば、使用できる床材の遮音性などだ。ほか、ペットが飼えるかどうかなども、管理規約の「使用細則」に定められていることが多い。これも、不動産会社にコピーを取り寄せてもらってチェックしましょう。

管理人修繕積立金の月額は、住んでからの家計に関わるが、安ければいいと言うものでもありません。
実際にどんな管理が行われているか、大規模修繕の実績や計画があるかどうか、その対価として納得できる金額かどうかが肝心です。

また、駐車場使用料などの収入は、管理費とは別に管理されているのが原則だ。そして、購入しようとしている住戸に滞納がないか、さらには、管理組合全体で長期の滞納がないかどうかも確認しましょう。

「マンションは管理を買え」ということばもあるぐらい、管理状態は重要。管理規約など書類の確認だけでなく、見学の折には掲示板やゴミの集積場、駐輪場にも立ち寄って、きちんと整理・清掃されているかどうか見ておこう。

仲介手数料無料の不動産業者経由で契約する

購入したい物件が決まったら、不動産会社を通して、まず購入の意思を示す申込みを行い、それから、価格や引き渡し日程などの詳しい条件を売り主と交渉することになります。

その際に、申し込む不動産会社が非常に重要です。
不動産購入の際の初期費用の印紙税や登記手数料などは削減できないのですが、初期費用の大部分を占める仲介手数料は、不動産会社の利益となる部分ですので、同じマンションを購入する場合でも利益をどれだけ取るかは、不動産会社の方針によるため、不動産会社によって金額が異なります。

国土交通省により、仲介手数料の上限は決められており、物件価格の3%程度を請求されることが一般的です。
例えば、3,000万円の中古マンションを購入する場合は、90万円を仲介手数料として請求されます。

ですが、例えば以下の不動産業者経由で申し込むと仲介手数料を無料にすることができます。

スターフォレスト

無料にできる理由は、スターフォレストのサイトに書いているのですが、書いている内容はきれいごとで、本当の理由は違います。

中古マンションのオーナーがある不動産会社にマンションの売却の依頼をだしたとします。
依頼を受けた不動産会社は「ホームズ」や「スーモ」「Yahoo不動産」に、情報を登録します。
「ホームズ」や「スーモ」「Yahoo不動産」を見て連絡を取ったお客さんが中古マンションを購入した場合、不動産会社はそのサイトに成約手数料を支払わなくてはいけません。
この費用を仲介手数料として、請求しています。
一方で、「スターフォレスト」の場合、マンションの情報を「ホームズ」や「スーモ」「Yahoo不動産」を掲載していないので、成約手数料を支払う必要がありません。
そのため、仲介手数料を無料にすることができます。

現状、仲介手数料が有料の不動産会社と話を進めていたとしても、契約書の取り交わしを行っていない場合は、間に合いますので、仲介手数料無料の不動産会社経由で契約するようにしましょう。

付帯設備・契約書について確認する

中古マンションでトラブルになりがちなのが、「付帯設備」です。
皆さんのご自宅にも、エアコンや照明器具がついているかと思いますが、残していってもらうのか、売買価格に含まれるのかどうか確認し、契約時の書類に記載してもらいましょう。

売買契約の前には、宅地建物取引士から書面で、「重要事項説明」を受ける決まりになっています。
この書類に、文字通り「重要事項」が盛り込まれていますが、内容は専門的で難解、ページ数も多いため、宅地建物取引士から書面および高騰で説明されても、その場ですべて理解できるとは限りません。
分からないこと、気になることがあったら、契約の前に不動産会社に質問して必ずクリアにしておきましょう。

重要事項説明書に記載される内容は、おおまかに「物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」に分けられる・主なチェックポイントを表にまとめてみました。

建築時期 1981年がターニングポイント
構造・性能 RC造
RC壁式構造
SRC造
二重床・二重天井になっているか、配管の構造は?
外壁に目立つひび割れやタイルの剥がれなどはないか
共用部 エントランス、集合郵便受けや掲示板などの整理状況
エレベーター(住戸数に対する基数、停止階、場所など)
駐車場・駐輪場の台数、空き状況、実際の使用状況
ごみ集積場は屋内か屋外か、清掃の状況
トランクルーム、宅配ボックスなどの有無
教養アンテナ、BS、CS、インターネット回線など
オートロック、監視カメラ、警備サービスなどのセキュリティ
非常階段・非常口など避難経路とその管理状態
集会所、緑地、ゲストルームなどの施設と管理方法
住戸の住み心地 階数
方位
リビングの位置
玄関位置
日当たりや上坊、風通し
屋外・上下階・隣戸との間の遮音性
外部との気温差、住戸の位置など断熱性
プライバシー(共用廊下と住戸の窓の関係など)
住戸の広さ・間取り 各部屋の広さ、天井高、窓の位置と大きさ
生活動線・家事導線
収納量(各部屋、玄関、キッチン、ダイニング、洗面室など)
内装・設備 内装(床・壁・天井)、造作(建具など)の色・素材、補修の必要性など
エアコン・床暖房の設置状況、売買時の扱い
冷蔵庫・洗濯機・乾燥機の置き場所、広さ
各部屋のコンセント、電話・テレビ・インターネット回線の端子
給油設備はガスか電気か・給油能力、追い焚き機能の有無、給油配管
キッチンのコンロはガスか電気か、作業台の高さ・広さ、換気扇など
浴室の大きさ、出入り口や段差など
洗面台、トイレの機能や収納量
照明器具の有無と売買時の扱い

登記簿に記載された事項では、抵当権や所有権が特に重要です

抵当権は残金の決済時までに抹消してもらわなくてはなりません。
また、売り主と登記簿上の所有者の氏名・住所が同じかどうかチェックし、異なる場合はその理由を確認しておきましょう。

マンションの敷地権には、所有権のほか、借地権や定期借地権があります。
借地権の場合は、権利金や地代、さらに定期借地権の場合は権利の残存期間を確認することも忘れず確認しましょう。

また、契約条件で特に大事なのは、ローンが不成立だった場合の措置です。

そのときは、契約を白紙に戻し、手付金など支払い済のお金をすべて返してもらう特約を付けておく必要があります。

契約書の隅々までもう一度確認する

契約金額やそれに含まれる付帯物、引き渡しの時期など、予め交渉して決めた内容がきちんと記載されているかどうかが、まず肝心です。

重要事項説明と重なりますが、手付金や所有権・抵当権・解約・損害賠償・住宅ローン特約については約款にも書かれているので、念のため突き合わせて確認しましょう。

「物件状況報告書」には、雨漏りの有無や引き渡し予定の設備の不具合などが書かれています。
新築と異なり、中古物件の売買は「現況有姿」つまり「いま実際にある、そのままの状態」を前提とするのが原則ですが、その「現況有姿」がどんなものかの記録なので、しっかり説明を受けておきましょう。

売買契約が完了したら、住宅ローンの手続き、残代金の支払い・引き渡しへの進む。このとき、固定資産税や管理費・修繕積立金などの負担分を清算金として売主に支払って完了です。

各種保険は必ず一括見積もりで比較する

火災保険は、必ずしも住宅ローンに付帯する商品に加入する必要はありません。

マンションの上階なら、床上浸水の補償は必要ない代わり、水漏れなどで他の住戸に迷惑を掛けた場合の損害賠償は欠かせないなど、必要な補償の内容を考えて保険を選びましょう。

火災保険についても、保険会社により保険料が大きく異なっているため、初期費用節約のためにも、必ず以下のような一括見積もりサイトで比較しておくようにしましょう。

火災保険一括見積もり

リフォーム計画も同時進行で

引き渡し後にリフォームする場合は、物件選びの段階から同時進行で計画を立てておくとスムーズに進めることができます。

その際に特に重要なのが、リフォーム費用を比較しておくことです。

リフォーム業者によって得意不得意があります。
そのため、全く同じリフォーム内容でも、数万~数十万円変わることなんてザラにあります。

損しないためにも、例えば

リフォームの見積り比較サイト

などの一括見積もりサイトを使って必ずリフォーム費用の比較を行うようにしましょう。

中古マンションを購入する前に、とりあえず見積もりだけを取っておいて、購入後のリフォーム費用の目安を知っておく場合にも有効です。

まとめ

マンションの購入は人生で一番高価な買い物と言われています。

購入する際は、内覧はもちろんのこと、周りの環境も含めて隅々までチェックするようにしましょう。
そして、費用を少しでも抑えるために、必ず一括見積もりサイトなどを利用して、費用の比較をするようにしましょう。

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