中古マンション・中古一戸建ての価格はこう決まる|注意点まとめ

中古物件の価格は、不動産流通推進センターが策定した価格査定マニュアルで決められており、ほとんどの業者がこのマニュアルに則って売り出し価格を決定しています。

このマニュアルに記載されている中身を理解することで、中古物件の見方の概要がつかめると思います。

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中古物件の価格の決まり方

マンションについては以下の表に従って価格が決まります。

立地条件 駅からの距離、学校や商業施設からの距離、日当たり
建物の価格 築年数、建物のグレード、駐車場の有無、管理状況
専有部分 住戸の間取り、階数、向き、傷み・汚れの具合、リフォーム後かどうか
周辺の状況 同じマンション内で売り出し物件があったり、地域で新築マンションが多く販売されると、価格は下がります
売主の事情 早く売りたいなどの事情があると、価格は下がり気味になります。

戸建ての場合については以下の表に従って価格が決まります。

土地の価格 駅からの距離、敷地のかたち、道路の幅など
建物の価格 新築後1年経過すると下がりはじめ、20年後にはほぼゼロに
周辺の状況 周辺の開発計画や新築・戸建ての販売状況により変動
適格要件 再建築不可やセット場悪が必要だと価格が下がります。
売主の事情 早く売りたいなどの事情があると、価格は下がり気味になります。

相場より低価格の場合は要チェック

「不動産には掘り出しもの」はないとよく言われますが、中古物件は新築よりも価格設定に幅があるのが一般的。

相場より明らかに安い場合は、飛びつく前に理由をしっかり確認しましょう。

借地権物件ではないか

土地が所有権ではなく借地権の場合、いずれ地主に土地を返却することになるので、当然割安になります。

登記記録を閲覧し、所有者をチェックしましょう。

再建築不可物件ではないか

そこに住むことはできても、建て替えができない物件。

旗ざお敷地などに多い。

自治体の建築指導課などに確認しましょう。

欠陥住宅ではないか

手抜き工事による建物のゆがみや傾き、雨漏りなどが見られないか、第三者機関などの専門家にチェックしてもらいましょう。

既存不適格物件ではないか

建築基準法の改正前の基準で建てられたため、現行の法律では建て替えや増改築に制限がある物件。

自治体の建築指導課などに確認しよう。

抵当権がついていないか

売主が組んだ住宅ローンが残っていることはよくあるが、これは約束の期日までに抹消してもらう。

ローン以外にも、第三者の抵当権(担保物件)や借地権がないか、賃貸権(賃貸借契約による入居者の権利)を持つ賃借人がいないかなどを確認する。

そのような権利が発生している場合は、すべて抹消するのが一般的。

必ず最新の登記記録をチェックしよう。

中古物件の値下げは交渉次第

中古物件は1軒1軒状態が異なるものなので、新築よりも値引きの可能性が高くなります。

実際、売り出し価格と成約価格に数百万円の差がある物件もあるほど。

中古物件を下見して、修理や取り換えが必要な箇所を見つけたら「リフォーム費用が必要だから」と値引き交渉をしてみましょう。

また、「他社と比較検討中」「まとまった現金で購入できる」ことなどを担当者に話し、揺さぶりをかけてみるのもテクニックのひとつです。

数多くの物件に接して「相場感」を養おう

中古住宅の相場を知るには、新築・中古にかかわらず多数の物件を見て歩き「相場感」を安なうことが大切です。

住みたい地域が決まれば、実際に複数の物件を見学し、建物を見て触れて周辺の状況を確認します。

物件見学に時間が取れない場合は、インターネットや雑誌の物件広告をこまめにチェックしましょう。

まとめ

一般に住宅は、新築後1年経つと価格がぐっと下がります。

木造の場合、築2年目以降は毎年坪単価2万円ずつ下がるので、築20年を過ぎると査定価格がほとんどゼロの物件が少なくありません。

その場合は、ほぼ土地代だけの価格ですが、あまり古いとリフォーム規模が大きくなる可能性があり、さらに価値が下がることもあります。

このような事情を踏まえつつ「相場観」をもって値下げ交渉もしてみるといいかもしれません。

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