不動産の営業マンに会う前に確認する6つのポイント|業者選びは慎重に!

土地探しから始めようと考えている人のマイホーム取得は、良心的な不動産業者に出会えるかどうかが、成功のカギとなります。

特に営業マンを見極めることは重要で、営業マンの資質が信頼性の評価につながり、業者の良し悪しを左右します。

大手ならば社員教育がしっかり行き届き、書類関係の不備も少ないと思いがちですが、営業担当のレベルは様々です。

必ずしも大手が安心というわけではありません。

限られた地域の不動産物件ならば、地元の中小業者のほうが情報収集力があり、信頼性も高い場合があります。

宅地見物取引業者免許証など目で確かめられるチェック項目などは大前提として確認し、次にコミュニケーションをとって信用度を判断するようにしましょう。

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不動産業者の自分でできるチェックポイント

宅地建物取引業免許証番号を確認

「〇〇県知事(1)第23456号」と表示される免許証の番号。

事務所に掲げられていたり、広告などに入っています。

(  )内の数字が5年に1度の免許証の更新回数を表しているため、数字が大きいほど長く営業していることになり、信頼度の目安となります。

ただし、営業年数が長くても、事務所の移転、役員の入れ替わり、商号の変化などがある場合は要注意です。

流通機構への加盟の有無を確認

不動産流通機構の加盟業者は「レインズ」と言われる不動産情報のネットワークを利用できます。

レインズに登録できるのは媒介契約の物件のみですが、全国の物件情報を共有できるので、業者間の情報量にそれほど差は出ません。

以下の4つの気候のどれに加盟しているかで情報を取り出せるエリアが決まります。

探している物件エリアの会員になっているか確認が必要です。

不動産流通機構

■㈶東日本不動産流通機構
■㈶中部圏不動産流通機構
■㈶近畿圏不動産流通機構
■㈶西日本不動産流通機構

業界団体への加盟の有無を確認

加盟業者は、資格審査を受けているため信頼性が高いです。

また団体によっては、購入者の相談窓口も設けており、トラブルの解決などをサポートしてくれます。
探している物件エリアの会員になっているか確認しておきましょう。

おもな業界団体

■㈳全国宅地建物取引業協会連合会
■㈳不動産流通経営協会
■㈳不動産協会
■㈳日本住宅建設産業協会
■㈳都市開発協会
■㈳全日本不動産協会
■㈳日本高層住宅協会

業者名簿を確認

業者名簿で財務内容や過去の行政処分歴などがわかります。

2つ以上の都道府県に事務所を設置する業者は、本店所在地の都道府県の宅地建物取引担当部署、または全国の国土交通省地方整備局で、1つの都道府県の区域内にのみに事務所を設置する業者は、各都道府県の宅地建物取引担当部署で確認できます。

業者名簿で確認できること

■過去の営業実績(過去3年分)
■業務改善のため指示処分
■業務停止処分など過去の強制処分歴
■財務内容
■不動産業以外に兼業している業種
■商号や役員の変更状況
■事業所の沿革

宅地建物取引主任者の有無を確認

不動産業の事務所では、従業員5人につき最低1人の宅地建物取引主任者を置くことが義務付けられています。

名義だけ借りて営業している場合があるので本人が事務所にいるかを確認しましょう。

取引の実例を確認

宅地建物取引業免許や宅地建物取引主任者の資格を持っていても、実際には活動していない場合があります。

特に個人で営業している業者などは、信用度を確認するために取引の実績を聞いておくべきです。

不動産業者の取引形態

不動産業者の取引形態は全部で「売主」「代理」「媒介(仲介)」の3つです。

不動産流通機構のレインズに登録され情報が見つけやすい形態、手数料のかからない形態など、それぞれ一長一短があります。

売主

不動産業者が自社物件を販売する形態。

自社でつくった新築マンションや建売り住宅、分譲地などが多い。

レインズには登録されない。

「媒介(仲介)」のように買主に手数料は発生しないため、最も費用がお得になる形態でもある。

代理

売主の依頼により、販売活動のほか契約の手続きも行う形態。

レインズには登録されない。

一般的に買主に手数料は発生しないが、請求される場合がある。

請求されない場合でも、売主が不動産業者に支払う手数料分は、不動産価格に上乗せされるため、間接的に買主が支払っていることになる。

媒介(仲介)

売主と買主の仲介をする形態。原則的にレインズに登録され、複数の業者に共有される。

売主、買主双方に手数料が発生する。

不動産業者から買主に手数料が請求され、売主が不動産業者に支払う手数料分は不動産価格に上乗せされているため、買主は2つの手数料を間接的に支払っていることになり、最も損をする形態です。

こんな業者は要注意

■すでに売れた物件や条件のよい架空の物件をオトリ広告として出す業者。

■契約を急がせる業者。ほとんどの営業マンはノルマや営業成績の締め切りがある。

■こちらが聞かないと重要なことを説明しない業者。開発途中の分譲地などは、購入後に敷地内に電柱が設置されることがある。

■何事も口約束で済まそうとする業者。細かな約束でもきちんと書類にしてもらうこと。

まとめ

今回解説したように、業者選びのポイントは複数にわたります。

ですが、一生の中で最も高い買い物です。

よい業者を見つけるために、時間は惜しまずじっくり選ぶようにしましょう。

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