住んでいる家が欠陥住宅だったら?|瑕疵担保責任を確認して修繕してもらおう

住宅の欠陥は出来上がったばかりのときには判別しづらく、実際に住んで生活することにより、雨漏りやシロアリの被害などの重大な欠陥に気づくことがあります。

こうした欠陥が見つかった場合、法律では売主側に、その責任を負う「瑕疵担保責任」を定めています。

瑕疵担保責任に基づく保証制度として誕生したのが、

「住宅担保責任保険」

です。

この保険は、新築住宅について、すべての建築業者に保険の加入または保証金の供託を義務付けたものです。

工事期間中に現場検査を行った上で、引き渡しから10年間、瑕疵があった場合の補修費用や、建築業者が倒産などで瑕疵を補修できなくなった場合の損害分を保険金でカバーすることができます。

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瑕疵担保責任の適用について

瑕疵担保責任が適用されるケースには以下のようなものがあります。

物件の瑕疵

・地盤が軟弱
・雨漏りやシロアリの被害がある
・ほかの土地にためのガス管や水道管が通っている
・敷地に危険物が埋まっている
・造成地の擁壁が崩れかけていたり、ヒビが入っている
・ガス漏れや水漏れ、セントラルヒーティングなどの配管に欠陥がある

法的な制限・権利の瑕疵

・予定の建物が建てられると言われたのに、土地に利用制限があり建てることができない。
・敷地の一部に他人の借地権や、地役権(他人の土地を自分の土地の利便性のために利用する権利)がある

瑕疵担保責任はココに注意

瑕疵である証拠は買主が立証

保証受けるには、本当にその瑕疵が引き渡し前からあったものかを証明する必要があります。

そのためには、できるだけ建築現場に足を運び、日付入りの写真を残すことをおすすめします。

業者とのやりとりも必ず文書に残しましょう。

中古物件にも瑕疵担保責任あり

民法では買主が瑕疵を知ったときから1年以内であれば、その内容により契約解除または損害賠償を請求できるとしていますが、一般的に中古住宅の売買契約では、特約として「瑕疵担保責任を負わない」と記載することも少なくありません。

しかし、中古であればあるほど買主もその状態に不安を感じるでしょう。

そのため宅地建物取引業法では、売主が宅建業者(不動産業者)の場合は、2年以上の瑕疵担保責任を負わなければいけないと定めています。

売主が個人の場合は、半年以内の保証をするのが一般的です。

新築でも保証期間が10年未満の場合がある

建売り住宅や完成済みのマンションは、保証される期間に注意が必要です。

瑕疵担保責任の保証は物件の引き渡しから10年間ですが、物件の売主と施工業者が異なる場合は、施工業者から売主に引き渡しされた日から保証期間がスタートしています。

すでに完成された物件の場合は、期間がいつからカウントされているか確認しましょう。

精神的な瑕疵の保証も可能

これまでは、建物の損傷や不備など物理的なものが瑕疵とされてきました。

最近では、中古物件で事件・事故などがあったことが購入後に発覚した場合も、精神的な瑕疵として保証されるケースも出ています。

ただし、売主がそういった事実を知っていて隠していた場合は、瑕疵担保責任は適用されません。

買主に「事件・事故はない」などと伝えていた場合は、詐欺契約で損害賠償請求や契約解除が可能です。

瑕疵担保責任とアフターサービスの違い

瑕疵丹生責任は「引き渡し辞典で瑕疵がある」ことを前提としたもので、引き渡し後に瑕疵が発見されれば無償の修理・補修を行うものです。

これに対して、アフターサービスとは「瑕疵の有無に限らず一定の不具合について無償で補修する」もので売主が独自に設ける保証のサービスです。

一般的には、基本構造部分は10年間、それ以外の部分は2~5年間程度の保証がつくことが多いようです。

適用基準は売主によってさまざまですが、壁紙や塗装のはがれ、設備の動作不良などは、アフターサービスで保証されるものです。

まとめ

どれだけ注意してもこちらは素人なので、欠陥住宅を掴まされてしまうこともあります。

ですが、欠陥を発見した際の対処の方法次第で、泣き寝入りすることなく、修繕してもうらことは可能ですので、あきらめないようにしましょう。

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