【2018年版】敷金返還訴訟の方法・手順|内容証明作成から簡易裁判所提訴編

更新料を払いたくない&色んな土地に住んでみたいがために、私は1年もしくは2年に1度必ず引っ越しをしています。

その際に、よくトラブルになるのが「敷金」です。

敷金は大前提として、全額返ってくることが基本ですが、借り主が知らないことをいいことに、貸主(大家)が必要のない金額までを請求することがあります。

いうよりかは、私の経験上、必ずと言っていいほど請求してきます。

その際には、正しい返還額を主張して一件落着になるケースが多いのですが、久しぶりに悪質な事例に出会いましたので、ぼったくり退去精算書が送られてきてから、電話での話し合い、内容証明送付、簡易裁判、そして敷金返還までの手続きの流れを、私の例を元に解説してきたいと思います。

MEMO
当然ですが、簡易裁判の結果、こちらの過失分を除き全額返還されました。

手続きの流れはこんな感じです。

  • 1
    退去の立会い
    退去の連絡をしてから一ヶ月以内に実施します。敷金から差し引く補修箇所を大家さんと認識合わせをすることが一番の目的です。
  • 2
    敷金精算書受け取り
    退去の立会いで認識合わせをした箇所の補修費用の確認をします。問題なければ押印して返信することで、敷金の精算は完了します。
  • 3
    補修費用の交渉
    補修費用について納得がいかない箇所について大家さんもしくは管理会社と交渉を行います。
  • 4
    内容証明送付
    補修費用の交渉で双方和解しなければ、敷金が返還されなければ簡易裁判へ訴える意思表示を行います。
  • 5
    敷金返還訴訟
    通常、内容証明の送付で和解になることが多いですが、決裂した場合、簡易裁判へ訴状と証拠書類を提出します。
  • 6
    簡易裁判当日
    裁判所にて大家さんもしくは管理会社と裁判を行います。敷金返還訴訟の多くは「少額訴訟」とすることが多いですが、控訴できないため個人的には「通常訴訟」をおすすめします。
  • 7
    控訴
    和解しない、かつ判決に納得がいかない場合は、控訴して地方裁判所での審理となります。ここまでいくと、かける労力が急激に増加するため、簡易裁判の時点で和解することをおすすめします。
  • この記事では、「1」から「4」までを解説していきます。

基本情報

私の住んでいた物件概要は以下のとおりです。

  • 居住年数1年4ヶ月
  • 築15年
  • 間取り3LDK(47m2
  • 家賃110,000円

入居時の室内の状況はこんな感じ

  • フローリング2部屋・畳1部屋
  • 畳は入居前に全張替えをしており新品
  • クロスは多少のこすり傷や汚れが見られたため新品ではなかった
  • キッチン・お風呂などはおそらくリフォームしており築年数の割にきれい
  • ペット可物件

akira

私は猫をあずかっていました。契約時に申告済。

退去の立会い

引っ越しをした2日後の土曜日に管理会社と退去の立会いをしました。

立会を行う相手というのは、契約にもより様々ですが、一般的に多いのは管理会社と立会いを行うケースです。

今回もマンションの大家さんはなく、管理人と立会いを行いました。

さて、この退去の立会いをなぜするかというと、目的はただ一つです。

退去の立会いは、大家or管理会社と物件の状況確認し、原状回復の範囲の取り決めを行います。

基本的には、この退去の立会いで認識合わせをした箇所についてのみ、修繕費用を敷金から差し引きます。

ただし、以下で解説したとおり、子供がクレヨンで壁に落書きをした、画鋲で壁に穴を開けたなど、故意・過失に基づく損傷以外は自然損耗の範囲になるため、敷金から差し引かれることはありません。

考え方の相違があれば必ずこの時点で指摘しましょう。

【実例紹介】敷金が全額返還される理由|退去時に戻ってこないなら敷金返還訴訟をしよう

家具などの軽いこすり傷も生活していれば、自然とついてしまうものですので、自然損耗として判断されます。

例えば、こういったクロスのキズです。

ただし、感覚的に当然といえば当然ですが、壁紙がめくれるほど大きなキズについては、過失として判断される判例がでているため、敷金から減額されても文句は言えません。
例えばこういったキズです。

今回、合意した修繕費用は、私が引き出しを移動させる際に、寝室のフローリングをこすってしまい、フローリングに擦り傷がついてしまいました。

素人の目でみても明らかに簡単な補修では直せない状態で、目立つキズなのでフローリング張替え費用について支払うことを合意しました。

また、猫を預かっており、クロスにこすり傷がついていました。

こすり傷の状態ですが、預かっていた猫は、預かった時点で爪を取っているため、ひっかきキズはつきません。

少しザラザラした質感のクロスが何度もこすったため、つるつるになってしまった箇所の1m×1mの範囲について、クロスの張替え費用について合意しました。

ちなみに、クロスを張り替える際は、折り目部分からの張替えになるため、1m×1mの張替え費用よりも高くなるのが一般的です。

合意したもの

  • 寝室のフローリング張替え費用
  • 1m×1mのクロスの張替え費用およびそれに付随する費用

賃貸借契約退去精算書が届く

退去の立会いをした際に、原状回復部分の認識合わせを行いますが、業者に見積もりを取らなければ、実際にいくら支払う必要があるか不明のため、賃貸借契約退去精算書が後日郵送orメールで送付されることが一般的です。

そして、その金額に納得がいく場合は、押印をして返送、もしくは印刷して押印してスキャンしてメール添付して返信というのが一般的な流れとなります。

例外として、例えばピタットハウスの管理する物件に住んだことがありましたが、退去立会いの際に、その場で業者へ損傷箇所の写真を送り見積もりを出して、退去立会いの日に精算金額まで合意しました。
その場で、交渉できて敷金返還も早いでぜひ他の大家さんもこのような仕組みを取り入れてほしいと思いました。

さてさて、今回のケースですが一般的には、長くても2週間程度でこの賃貸借契約退去精算書が届くのですが、一ヶ月経っても送られてこなかったので、電話で催促をしてようやくでてきたのが以下の精算書でした。

特定を避けるために、数値については10%程度上下させますが、基本的には以下のとおりです。

項目 金額
預かり敷金(家賃2ヶ月分) 220,000円
①室内クリーニング -65,000円
②畳張替え -40,000円
③ダイニングの汚れ落とし 室内クリーニングに含む
④寝室の床一部補修 -4,375円
⑤東側洋室床一部補修 -6,300円
⑥壁紙キズ補修一式 -45,000円
⑦ダイニング壁紙一部交換 -7,184円
⑧ペット飼育による消臭除菌 -50,000円
⑨振込手数料 -400円
精算金額 1,741円

精算金額が「1,741円」とのことでした。

うーん

突っ込みどころが多すぎて、どこから指摘していかわかりませんが、高額な請求をしてくる大家さんはあまたあれど、この敷金220,000円ありきの精算書を出してくるとは、初めての体験でした。

さてさて、一つ一つ項目毎に解説していきます。

①室内クリーニング

以下で解説しているとおり、通常損耗の範囲内では支払う必要がありません。

ちなみに、ハウスクリーニングは契約書に記載されていましたが、退去立会いの際には、きれいに使っていただいているので、クリーニングの必要ないねと言われていたので、まさか請求されるとは思いませんでした。

【実例紹介】敷金が全額返還される理由|退去時に戻ってこないなら敷金返還訴訟をしよう

akira

仮に支払うとしても47m2に対して65,000円は高すぎる

②畳の張替え

1年ちょっとしか住んでおらず、退去立会いの際にも指摘がないほどきれいに使っていたのですが、全部張り替えて、全額費用負担させるつもりのようです。

契約書にかかれていようがいまいが関係ありませんが、契約書にも畳を全部張り替えるなどの記載がないにも関わらず、請求してくるとは時代錯誤もいいところです。

畳の張替えは、退去立会いの際に、例えば、飲み物をこぼしたシミがあるなどのことがない限り、自然損耗のため支払う必要がありません。

よく質問を受けますが、窓際の畳部分が日焼けして色が変色していることがよくありますが、当然そちらも自然損耗のため支払う必要はないので注意です。

③ダイニングの汚れ落とし

退去立会いの際に、双方で合意していないため、室内クリーニングがなくなっても基本的にはダイニングの壁汚れ落としの分だけの請求はできません。

ただし、大家さんから写真が送られてきて、自分に心当たりがあるのであれば、その部分は支払うのは双方の主張がぶつかりあったときに妥協する部分として採用するのもありな請求部分です。

簡易裁判にまでもつれ込んだ場合は、退去立会い時に確認していない損傷部分については、支払う必要はないと判断されるケースが大半です。

akira

退去立会いの後に、誰かがつけてしまった汚れかもしれませんしね

④寝室の床一部補修

退去立会い日に合意した部分。

明細を取り寄せたところ

2.5m2×2,500円×70%=4,375円

とのことでした。

70%は国土交通省のガイドラインに記載されている経過年数の考慮の係数です。

一般的には減価償却と言われています。

これについては、合意した部分であり、範囲、単価に納得です。

MEMO
原価償却考慮係数の70%は間違っていますが大した差にならないため不問としました。

akira

本来は入居時からではなく、直近のクロス張替えのタイミングから原価償却が始まるので、入居時から経過年数を算出するのは誤りです。

⑤東側洋室床一部補修

大きめのラックを置いていたのですが、中のものの重みでラックの脚に重圧がかかり、フローリングの床にラックの脚の跡がついていました。

明細をみると

3.6m×2,500円×70%=6,300円

だそうですが、自然損耗のため支払う必要はありません。

生活していく上で、家具を置くことは一般的であり、家具を置いていた跡がつくことは避けられないためです。

MEMO
そもそも退去の立会いの際にも指摘されていなかったので、損傷に対する補修内容が妥当かどうか判断できません

⑥壁紙キズ補修一式

退去立会いの際に合意したのは、1m×1m部分なのにも関わらず、なかなかクレイジーな費用請求で驚きました。

築30年以上でリフォームしていない物件などの場合は人が入れ替わる際に壁紙一式を張替えないケースもありますが、基本的には汚れの程度に依らず全面張り替えることが多いです。

一方で、壁紙キズ補修一式として55m2の壁紙全張替えとしては金額が少な過ぎで、1m×1m部分にしては高額過ぎるので、おそらく敷金全額の220,000円に合わせるための調整部分としたのではないかと推測します。

壁紙の補修の費用請求をしたいのであれば、退去の立会の際に指摘するべきであり、退去の立会後に発見したキズ等については、誰がつけたのか不明になるため請求しないことが一般的です。

当然ながら1m×1m部分を補修するために、張替えた壁紙以上の費用については支払う必要はありません。

⑦ダイニング壁紙一部交換

退去立会いの際に指摘を受けていないため、壁紙の一部交換がなぜ必要なのか不明です。

また、張替え面積、単価についても妥当かどうか判断しようがありません。

⑧ペット飼育による消臭除菌

ペットの尿などによる消臭除菌費用については、借り主の過失となるため費用負担が必要です。

ただし、飼っていた猫はトイレの失敗をしたことがなく、月1でシャンプーをしていたため、匂いも家内にほとんど残っておらず、退去立会いの際にも、爪のひっかき傷もないので、本当に猫を飼っていたのかと驚かれるくらいでした。

また、寝室と畳の部屋にも入れたことがなかったため、消臭除菌費用全額負担については疑問です。

入居する際に、ペット飼育に関する念書に押印していますが、内容としては、以下のとおり。

  • 本物件退去時に、ペットによる壁、建具、床等の破損汚損、変色、異臭等が認められる場合は賃借人が全額その補修費用を負担する

記載されていることについては合意していますが、消臭除菌費用を全額賃借人が負担することは記載されておらず、合意したつもりはありません。

当然ながら退去立会いの際にも、一部、飼っていた猫がつけたと思われるこすりキズ以外について、壁、建具、床等の破損汚損、変色、異臭等の指摘を受けていないため、やはり全額負担に納得がいきません。

注意
ただし、ペットの飼い主として次の方に迷惑がかからないように、キズや匂いの大小に関わらず貸借人がペットの消臭除菌を全額負担するのは当たり前という考え方が多数派であることは理解しつつ、そういった考え方の前提にある「マナー」という観点ではなく、「法的」な観点からどこまで負担すべきかを明確にしたい気持ちが上回りました。そのため、当然ではありますが法的に今回請求されている50,000円以上支払うことが妥当なのであれると判断されるリスクも承知の上で主張しています。

⑨振込手数料

支払う理由がないため支払う必要はありません。

大家さん・管理会社との交渉

納得の行かない金額が請求されたため、上記の内容を大家さんに伝えましたが、双方の言い分は平行線のままです。

上記の項目ごとに交渉いたしましたが、私と大家さんや管理会社の考え方のずれがわかるメールの一文を転記します。

  • ペット飼育なしと飼育ありとでは賃料及び共益費ともに変わりなく、敷金をペット飼育がない場合の1ヶ月分に上乗せして計2ヶ月分をお預かりしています。ペット飼育をしている場合は、ハウスクリーニングについては、念入りに行うため通常よりも多少金額が高くなってしまいます。
    また、床、畳、壁紙交換は、ペットを飼っている場合は、汚損や匂いが残っているかどうかに関わらず、基本的にはすべて交換しており、次の方のために除菌消臭作業は必須とさせていただいているためご負担が大きくなります。
    その費用については、賃料及び共益費からいただいていないため、敷金2ヶ月分は上記の費用に当てられるとお考えください。また、除菌消臭費用は壁、床、押し入れの中、畳、一式分です。
    本来であれば、30万円以上の修繕となるところを大切に使用いただいたこともあり、いただいた敷金2ヶ月分の範囲内のご請求としております。
    その他の賃借人様も敷金については、ご納得いただいているため、●●様もご理解いただければ幸いです。

要約すると、

本来であれば、ペット飼っている人のほうが賃料が高くなるが、敷金2ヶ月分一律償却であなた以外はみんな納得いただいている。
しかも、今回は修繕に30万円以上かかっているので、22万の請求は妥当。

ということのようです。

こちらの主張としては、本来支払うべき費用なのであれば、30万円の支払いをする。
支払うべき費用でないものは、支払わない。
支払う費用の根拠を明示してほしい。

至ってシンプルです

内容証明の差し出し

双方の主張が一行に折り合わないため、敷金返還訴訟の前段として、内容証明を差し出すことにしました。

ちなみに、内容証明を差し出すことなく、次のステップの簡易裁判所からでも特に問題ありません。

ただ、簡易裁判となると、最低2回(裁判所へ訴状を提出する日、裁判当日の2日間)は平日に休みをとらないといけなくなり、かなり手間もかかるため本来であれば裁判せずこちらの主張がとおることが望ましいです。

相手にとっても裁判は煩雑で、なにより各種立証責任はすべて貸主に求められることから、証拠書類を集めるだけでも大変な労力となります。

そのため、内容証明の差し出しで相手が折れることもよくあるので、個人的にはおすすめします。

内容証明の書き方

ネットで調べると弁護士に書いてもらうほうが安心という記事が多数ヒットしますが、弁護士に依頼なんかするとそれだけで数万の着手料金などが請求されてなんのために敷金返還をするのかわからなくなってしまいます。

内容証明は裁判での証拠書類としても利用できますが、本来の目的は、

  • こちらの主張を相手に伝えること
  • その主張を相手は認識したことを証明すること

この2点です。

また、上記が伝わるのであれば、内容証明なんてメモ帳で書いたものを印刷するだけでもOKなので、弁護士紹介料目的のサイトを信用しなくても大丈夫と思います。

本題に戻りますが、内容証明の手続き、記載方法については、郵便局のHPが一番わかりやすいです。

内容証明の概要・差し出し方法については以下。

・郵便局HP(内容証明)

内相証明の書き方は以下。

・郵便局HP(内容証明の書き方)

いろいろ細かく書いていますが、敷金返還を目的とした内容証明を書くことにおいて注意すべき事項は以下のとおりです。

内容証明の書き方

  • 1行20字以内
  • 1枚26行以内
  • 内容証明書類内に差出人の氏名・住所を記載
  • 内容証明書類内に受取人の氏名・住所を記載

よくこの4つが満たされていないため、郵便局で修正もしくは、再提出が求められます。

ちなみに、修正といっても二重線を引いてすべてに押印しなければいけませんし、内容証明は同じものを3通用意しなければいけないので、郵便局での修正はかなり手間となります。

wordで行の文字数を20文字に制限しても、word的には「、」は半角扱いで、2つで一文字とカウントされますが、内容文書的には「、」は一文字としてカウントされるので、郵便局で作り直しを指示されたりするので注意です。

akira

私が初めて内容文書を作成したときにやってしまたミスがこれ。wordで一行の文字数は20文字を指定していたので安心していたのですが「、」が2つある行で21文字になっているところがあり、郵便局から家に戻って作成しなおすハメになりました
MEMO
差出人・受取人の氏名・住所は、内容証明を封入した封筒に記載する宛先と同一でなければいけません。一文字でも異なれば送付できません。

参考までに本件を元に内容証明の書き方を解説した記事は以下のとおりです。

【2018年版】敷金返還請求の内容証明の書き方・テンプレ|文例・サンプル紹介

また、内容証明を差し出す際の注意事項は以下のとおりです。

内容証明差し出しの注意事項

  • 内容証明は同じものを3通用意
  • 送付物を郵便局職員の確認が必要なため、封をしない
  • 内容証明が2枚以上の場合はホッチキスで止めて割り印が必要なため、印鑑を用意
  • 大きな郵便局しか内容証明の取り扱いがない

内容文書は3通(自分用控え、郵便局が保存するもの、相手に差し出すもの)用意する必要があります。

そのため、手書きよりはパソコンかスマホでの作成をおすすめします。

また、ページが複数の場合は、通常の契約書と同じく誰かが勝手に文書を差し込めないように割り印を押す必要があるので、印鑑が必要です。

最後に、内容証明の取扱は、小さな郵便局では取扱がない場合が多いので、必ず電話で確認しておくようにしましょう。

直接最寄りの郵便局に聞いてもいいですが、問い合わせ先は、郵便局のお客様サービス相談センターがおすすめ

■お客様サービス相談センター

内容証明の料金

 

これも郵便局のHPに記載ありますが、参考までに私が本件で送付した内容証明送付料金は2,590円でした。

内訳は以下のとおり

  • 定形外郵便:120円
  • 一般書留:430円
  • 配達証明:310円
  • 謄本:430円
  • 謄本枚数加算(5枚):260円×5枚=1,300円
配達証明は不要でも問題ありません。

また、謄本についても1枚であれば430円のみなので、最低料金が1,000円程度となります。

こちらとしては、裁判まで持ち込むのは労力がかかるため、なるべくこの内容証明送付で相手から和解案がでてくることを期待します。

そのため、どうしてもこちらの主張の妥当性を明示する必要があり、今回のように項目が多いと、内容文書の一枚に記載できる文字数の関係上、どうしても枚数が増えて費用がかさむので注意です。

裁判上等であれば、全額返せと記載した一枚を送付するだけでOKですが、おすすめしません。

参考までに私が大家さんに送付した内容文書を公開します。

大家さんからの譲歩案

内容証明送付後に、大家さんから連絡があり譲歩案が示されました。

項目 金額
預かり敷金(家賃2ヶ月分) 220,000円
①室内クリーニング -65,000円
②畳張替え 0円
③ダイニングの汚れ落とし 室内クリーニングに含む
④寝室の床一部補修 -4,375円
⑤東側洋室床一部補修 0円
⑥壁紙キズ補修一式 -45,000円
⑦ダイニング壁紙一部交換 0円
⑧ペット飼育による消臭除菌 -25,000円
⑨振込手数料 -400円
精算金額 80,225円

内容証明送付により80,000円程度取り戻す譲歩案が書留の書面で提示されましたが、肝心の理由の記載が全くありませんでした。

私のスタンスは、支払うべきものは支払うし、支払う必要のないものは支払わないというものです。

減額されればそれでいいのではなく、減額するのであればその理由の明示求めたいですし、支払いを要求するのであれば、損傷箇所の写真を送ってくるなどそういった項目毎の認識合わせのための歩み寄りがないことに不信感を感じました。

不本意ではありますが、簡易裁判所へ訴状を提出することを決心しました。

簡易裁判については、別記事で解説します。

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