【2024年版】敷金返還請求の内容証明の書き方・テンプレ｜文例・サンプル紹介

敷金返還訴訟を実施する前に、一般的に事前に実施する敷金返還請求の内容証明の書き方について解説します。

内容証明については、行、列の文字数が決められていたり、使用可能な文字が指定されていたりといくつかルールがありますが、書式については、決まったものはありません。

そのため、極端な話、受取人・差出人の住所氏名を記載して、「敷金を全額私の口座に振り込んでください」一言だけ記載されたものでも問題ありません。

ただし、内容証明を送付する目的は、以下のとおりです。

こちらの主張を相手に伝えること
その主張を相手は認識したことを証明すること

ですので、書式は問わないと言えど、こちらがなぜその主張をしているのか、であったり、その主張の前提となる条件などを明示しなければ、そもそも互いの主張がぶつかり合っている状態で内容証明を送るので、交渉自体がうまくいきません。

今回は、敷金返還を目的を果たすために記載した方が望ましい項目を上げてそれぞれ書き方を解説していきます。

【任意】通知日

通知日は郵便局から内容証明を発送する日にちを記載します。

郵便局側で内容証明を受け取る際に、どこの郵便局がいつ受け取ったかがわかるように押印するので記載しなくても構いません。

記載例

平成●年●月●日

【任意】タイトル

タイトルはなくても特に問題がありませんが、受け取った人が、この文書が何を目的としたものかひと目見てわかるタイトルが冒頭にあった方がベターです。

「通知書」と記載する場合も多いですが、「敷金返還請求通知書」と記載した方がわかりやすいのでおすすめです。

記載例

敷金返還請求通知書

【必須】貸主住所・氏名

内容証明を送付する目的の、こちらの主張を「相手」に伝える、その「相手」を明確にするために記載します。

また、内容証明自体に「貸主名・住所」を記載し、封入した封筒にここで記載した「貸主名・住所」が一致しているかどうかを郵便局員が一致しているか確認し、一致していなければ内容証明を発送できません。

そのため、この項目は必須となります。

記載例

東京都千代田区永田町●●
株式会社●●不動産
代表取締役　●●殿

akira

よく貸主に出すのか、管理会社に出すのか質問を受けますが、基本的には貸主でOKです。

【必須】通知人住所・氏名

内容証明を送付する目的の、「こちら」の主張を相手に伝える、その「こちら」を明確にするために記載します。

貸主住所・氏名と同様に、封入した封筒にここで記載した「通知人住所・氏名」が一致しているかどうかを郵便局員が一致しているか確認し、一致していなければ内容証明を発送できないため、必須となります。

記載する住所は引っ越し先の現住所となるので注意です。

記載例

東京都練馬区●●
矢崎　あきら

【任意】事実確認・整理

こちらも必須ではありませんが、こちらの主張を記載する前に、事実確認・整理をしておいた方がいいでしょう。

賃貸借契約締結と敷金差し入れの事実

記載例

私は、平成●年●月●日、貴社との間で、東京都江戸川区●● エスペランサ江戸川101号室（以下、「本件物件」といいます。）に関する賃貸借契約を締結し、同年●月●日より、居住いたしました。

私は上記賃貸借契約締結の際、貴社に対し、敷金●万●円を差し入れました。

賃貸借契約の終了と敷金返還額の見積書の送付

記載例

平成●年●月●日に、平成●年●月●日までに退去するとして合意解約致しました。
その後、私は、平成●年●月●日、貴社に対し、既に本件建物の明渡しを完了しております。
したがって、貴社には、私に対する●万●円の敷金返還義務が発生しています。

しかし、貴社は、平成●年●月●日、私に対し、「ハウスクリーニング代及びクロス等原状回復費用」として●万●円を敷金から差し引くとして、残金●万●円を支払う旨の見積書を送付してきました。

【必須】内容証明本文

一番重要な部分になります。

基本的には、自身の主張を記載するだけで大丈夫ですが、その主張の根拠や相手からでる反論を予め予想しておいて、それに対する反論も記載していると、不要なやり取りをせずに済むので、可能な限り詳しく記載するようにしましょう。

MEMO

内容証明の枚数が増えると一枚につき260円加算されます。

ハウスクリーニング費用

退去時に一番のトラブルになるハウスクリーニング費用ですが、この費用について大家さんが負担すべきことは、最高裁判所が考え方を示しています。

■最高裁判所第二小法廷（敷金返還請求事件）

上記リンクの下部に全文のPDFファイルが置いてあるので、時間があるときに読んでみてください。

といってもかなり読みづらい文書なので、要旨をまとめると以下のとおり。

借り主が普通に使って汚れてしまう部分を清掃する費用については、毎月の賃料に含まれており、借り主が負担すべき費用は故意・過失により生じたものである。
部屋を普通に使用して汚れた部分の清掃費用は、大家さん負担である。

詳細は別記事で解説しますが、本判例より原則ハウスクリーニング費用は大家さん負担であることは今後も変わることはないため、内容証明には、ハウスクリーニング費用は払う必要がない認識であることを明記しましょう。

記載例

私は退去時に通常の基本的なクリーニングは済ませており、原状回復義務は果たしております。したがってプロの清掃業者を入れるかどうかは、あくまで貸主の都合によるものであるため、清掃業者に支払う費用は私が負担すべきものではありません。

したがいまして、私にはクリーニング費用●万●円（税込み）を負担する義務はありません。

akira

簡易裁判に挑む際には、もう少し深い知識と、ハウスクリーニング費用が大家さん負担とされたケースごとの判例の事前知識を持っておいた方がいいですが、内容証明を送る時点ではこの認識でも大丈夫です。

注意

ただし、退去時に掃除機をかけたり、キッチン周りの汚れを落としたりなど、自分で清掃しなかった場合は、借り主負担ですので注意してください。

エアコンクリーニング

ハウスクリーニングと同じ考え方です。

もともとは、契約書にも記載されれずに大家さん自身で負担していたのですが、ハウスクリーニング費用を借り主負担を記載すると、支払わなくていいのに騙されて支払う人が増えてきたことに味をしめて、ハウスクリーニング費用と合わせて請求してくる悪徳業者が増えてきました。

これも判例により大家さん負担となっているため、支払う必要はありません。

ネットで調べると支払うべきだと解説しているサイトを多く見かけますが、よく見てみると、すべてエアコン清掃業者の紹介リンクが貼られていることがわかります。

紹介料目的で嘘の情報を記載しているため騙されないようにしてください。

記載例

私は室内でたばこを吸うこともなく、通常の生活の範囲内で使用していました。そのため、エアコンの汚れについては自然損耗の範囲内です。したがって清掃するかどうかについては、あくまで貸主の都合によるものであるため、清掃伴う費用は私が負担すべきものではありません。

akira

ただし、たばこを「室内」で吸っていた場合のエアコンクリーニング費用は借り主負担と判例があるため、たばこを室内で吸う人は素直に支払いましょう。

MEMO

ハウスクリーニング費用と同様、たとえ契約書に支払うことが明記されていたとしても、過去の裁判での判例があるため無効です。支払う必要がないことを堂々と主張しましょう。

クロスの張替え

クロスについても同様、借り主の負担は故意・過失による部分のみとなります。

そして、クリーニング費用は異なり、クロス自体が減価償却されていくので、自然損耗を加味した費用の負担となります。

MEMO

モノには耐用年数が定められており、減価償却（年数が経過すると価値が下がっていくこと）されていきます。クロスの場合は耐用年数は6年と定められているので、6年で価値はゼロとなるため、クロスの張替え費用は０円となり敷金から差し引かれることはありません。

akira

この図のように例えば、クロスの場合は3年で価値が半減するので、張替えした費用負担は半分でいいことになります。ちなみに、減価償却が始まるのは、住み始めた時期ではなくて、クロスを張り替えた時期からスタートするので騙されてないように注意です。

また、クロスの張り替えの範囲ですが、キズがある箇所だけでなく、面単位で行います。

理由としては、キズの箇所だけ修復すると、他の古い部分とクロスの色が異なってしまうためです。

例えば、以下のようなキズがあったとします。

ここだけ修復すると、周辺部分と明らかに色が異なってしまいます。

そのため、面単位で張替えを行います。

その他の面と色がずれてしまうので、色を合わせるためにその他の面も張り替えたほうがいい場合があります。

その場合は、借り主がキズをつけた一面分のみの負担となります。

また、キズと判断される「程度」ですが、クレヨンで落書きしたや、壁紙がめくれるほどのキズをつけたなどを除き、軽微なキズであれば、自然損耗の範囲内のため、キズとはみなしません。

こちらについては、大家さんと見解がよくずれる部分になりますが、判例に従いこちらに費用負担がないことを主張しましょう。

注意

たばこを室内で吸ったことによるヤニ汚れなどについては、借り主負担です。また、室内でたばこを吸った形跡があれば、クロスを借り主負担ですべて取り替えていいという判例がでていますので、注意してください

記載例

クロス破損部の一部補修については、私の過失によるものであるため、補修費用について負担いたします。
補修範囲および単価については合意いたしますが、負担割合については、本来私の居住開始から起算するのではなく、前回の補修日から起算されます。前回の補修日の根拠が明示されていない以上、負担割合について納得のいくものではありませんが、金額が軽微であることと、手続きの簡素化を目的に、クロスの一部補修に限り負担割合70％に合意します。
よって、請求のとおり●円（税込み）を負担いたします。

akira

ハウスクリーニングなどを記載例が同じになるので、部分合意する場合の文例を記載しました。ポイントは、●●に限り●●に合意すると全面的にこちらが譲歩するような内容とならないようにしてください。